行业快讯就在各大房企将去库存化作为今年考核业绩的一项重要指标时，金地集团旗下高比例大户型产品出现滞销的现象，变得格外扎眼。多个证券公司及投行研究报告指出，去年金地去化率一度低至30%，新盘及尾盘去化不佳直接导致其去年仅完成销售金额目标的87%。而对于今年金地销售业绩展望，金地集团总裁黄俊灿在金地2011年业绩发布会上谨慎地表示：“我们希望能够跟去年持平，因为不见得今年市场会有很大变化。”
大户型卖不动
产品结构单一成为硬伤
金地集团在京目前在售项目有两个，为位于大兴区的金地仰山及房山区的金地朗悦。北京市住建委官方网站数据显示，金地仰山自2010年8月入市至今近2年时间内，共推出近1800套房源，至今已签约1645套，签约率达约90%。但据知情人士透露，在京城楼市多数项目迎来“红五月”的情况下，该项目近期却销售平平，甚至受阻。该人士认为，该项目最近开盘均主打大户型高总价产品，由于产品与市场需求存在一定脱节现象，因此，近期销售情况较差。
金地朗悦项目的整体签约率远没有金地仰山风光。据不完全统计，金地朗悦项目于2011年9月入市，共推出房源543套，但八九个月过去了，至今仅签约230套，签约率仅42%。市场人士分析表示，金地朗悦的滞销主要与其所在的房山长阳楼市竞争激烈有关，产品自身缺乏突出亮点，再加上受房地产调控政策影响，金地朗悦开盘入市后销售表现一直平平。
“据我们观察，金地集团过去一年不仅北京项目去化率放缓，其在全国各个项目销售节奏显著变慢。”中银国际证券的房地产研究员袁琳认为，导致金地全国在售项目存货压力加大、去化率放缓的主要原因，是其以往产品结构集中在大户型，导致在限购政策影响下，大户型存货很难售出。
金地集团2011年年报显示，公司2011年全年实现销售面积223万平方米，销售金额309亿元。受全年中高端产品供应占比较高的影响，2011年销售均价较上年增长11%，但过大的高端产品比重使得产品在调控环境下整体去化情况不佳，全年去化率仅为53%。
来自中国国际金融有限公司的一份针对金地2011年年报的报告指出，金地集团去年实现净利润30.2亿元，主要原因是受北京金地仰山、上海格林世界、西安湖城大镜等几个主推大户型项目大量结算影响，导致净利润低于预期约12%。
事实上，去化压力骤增在金地集团内部早已显现。早在去年11月份，申银万国研究院分析师殷姿在接受记者采访时就表示，金地集团10月份签约面积19万平方米、签约金额26.7亿元，环比上月分别下降39%和29%，主要是其新推盘量下降和尾盘去化不佳所致。
“整个10月份，金地的新盘和尾盘去化都处于相当低迷的状况中。”殷姿认为，按照金地在全国的新盘去化率持续维持在不足30%的状况，截至年底存货值可能将达250亿元。
金地集团董事长凌克在金地2011年业绩报告会上表示：“从去年10月份开始，我们就在调整产品结构，包括产品规划、产品设计都做了很大调整，有意降低高端产品的比例。今年高端产品比例会比去年下降几个百分点。”
为了摆脱高存货的压力，尽管金地自去年底就开始调整产品结构，更提出今年将更多推出首置、首改定位产品，但目前看来，效果仍然差强人意。
据悉，金地集团去年完成309亿元销售额，距离原定销售目标400亿元，差距较大。对此，金地集团总裁黄俊灿给出的原因是“去年产品结构不算太好”。但他同时也认为，在去年受调控影响最大的高端产品结构占比接近一半的情况下，还能够完成75%的销售计划，且比2010年还略有增长，“我们还是能够接受的”。
大力调整产品结构
投资收缩或影响后续发展
据金地集团运营管理部总经理施鑫华介绍，今年金地集团可供销售面积与去年持平，约410万平方米左右，但今年高端产品的占比将下降到46%左右。“我们不会放弃高端产品，未来工作重心还是更多放在做好产品上。但在目前的政策环境下，我们也会根据市场变化形势适时推出合适的产品。”施鑫华表示。
据袁琳介绍，金地集团今年产品户型结构确实有较大调整。其中，可售面积大于144平方米的户型占比为48%；90-144平方米的户型占比为35%；小于90平方米的户型占比为17%。
“金地去年新开工面积313万平方米，加上去年底190万平方米存货，预计今年可售货量约620亿元。”殷姿表示，按照这个货值以及金地今年调整推盘结构来看，预计去化率将提高至55%左右，预计今年销售量可能将达到340亿元，同比或可上升。
除了大规模降低大户型产品所占比例外，金地集团去年在土地投资市场上的谨慎，也被认为是其今年欲集中精力消化库存的一项举动。记者在银河证券的一份报告中看到，去年金地仅拿地85万平方米，与2010年拿地368万平方米及2009年拿地523万平方米相比，拿地步伐显然放缓。
同时，综合多家证券公司对金地集团的分析数据表明，2012年金地计划新开工面积253万平方米，计划竣工面积278万平方米，其中，新开工面积同比下降近20%，但竣工面积同比上升30%左右。
中国国际金融有限公司研究员宁静鞭表示，从新开工和竣工数据来看，今年将是金地消化库存之年。同时，公司今年在土地投资及新开工上，仍将采取谨慎投资策略。但以上做法令人担忧的是，新开工面积的持续下降将对企业后续规模及业绩产生较大影响。
数据显示，4月金地实现签约面积17.7万平方米，签约金额27.7亿元，分别同比增加约39%和29%，但环比上月分别下降39.8%和28.5%。今年1-4月，公司累计实现签约面积59.4万平方米，同比增长50.5%。累计签约金额68.6亿元，同比增长25.1%。
市场人士分析认为，4月份金地销售数据乍看回暖，但主要原因是4月推货量较去年同期大，因此促使签约金额和签约面积两项同比均上升。但今年以来对产品结构的调整，同时也导致这两项数据的环比下降。
对于未来发展，黄俊灿表示，调整产品结构仍然是重要的一项，公司也在寻找新的投资点，特别是在二、三线城市寻找更多首置、首改性质的土地。但在谈到今年金地集团的销售额时，黄俊灿谨慎地表示：“我们希望能够跟去年持平，因为不见得今年市场会有很大变化。”
商业地产转型
一体两翼模式被指受阻
在市场分析人士看来，存货与去化率并不是令金地近年来唯一头疼的事情，其“一体两翼”向商业地产转型的战略道路，也不尽顺利。
据媒体报道，金地商业地产公司早在2010年9月就已成立，当时北京的金地中心、西安曲江的商业综合体、浙江绍兴的商业街以及深圳的旧城改造城市综合体项目等相关商业资产已转移至商业公司旗下。
去年凌克在接受媒体采访时就表示，2010年，金地集团战略架构在原基础上明确了“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展，成为复合型的地产开发商”的“一体两翼”发展战略。在传统住宅领域，公司看好未来5-10年的市场发展，金地将推进产品线战略，提升住宅产品市场占有率。
在房地产金融方面，金地已经成立稳盛投资，将继续发起设立由稳盛基金募集和管理的美元基金和人民币基金，也会考虑在合适的时机推出商业地产基金、以及涉及到保障性住房和一级开发的房地产金融产品。
特别是在商业地产方面，金地已成立商业地产公司。目前集团的商业资产，如北京金地中心、西安商业项目、岗厦商业项目等，已交由商业公司管理或推进开发。在今后5年，每年在商业地产领域的投资额度将保持集团总投资额的20%左右。
时隔近一年，黄俊灿在此前透露，金地去年共有4个商业地产项目在建，其中北京金地中心录得租赁收入2.08亿元，租金收缴率和物业管理费收缴率均达到100%。据其介绍，今年北京金地中心的改造，岗厦、西安、绍兴等商业项目的前期研发工作稳步推进。
另外，在房地产金融方面，金地旗下的稳盛投资已经完成了从房地产公司基金业务部到独立的基金公司的转身。目前，稳盛投资旗下管理着一只美元房地产基金和4只人民币房地产基金，管理规模总计约合25亿元人民币。“稳盛投资已经成为独立的基金公司，目前人均资产管理规模2000万。2012年，稳盛投资将发起设立多支基金，管理目标会提高到50亿元人民币左右。”黄俊灿说。
尽管金地商业及房地产金融方面的发展“看起来很美好”，仍有市场分析人士认为，金地向商业地产的转型受到了楼市调控影响，转型并不顺利。
长江证券研究员苏雪晶告诉记者，从长期来看，其认同金地“一体两翼”的发展战略，但是金地转型面临的难度并不小。“住宅产品结构的调整，牵扯了金地大部分精力及资金成本。”苏雪晶说。
记者注意到，去年就有媒体报道，已上市十年的金地集团，去年已经连续7年经营性现金净流出，其上半年经营性现金净流量为净流出51.38亿元，并不十分乐观。 （参考消息·北京参考记者 李莹）
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