记者：都说年底房企、中介将会经历洗牌，什么样的企业能够存活？您认为这一轮房地产低谷孕育了哪些机遇？

　　陈真诚：所谓市场洗牌，我认为洗牌主要是中间商，开发商并不缺资金，洗牌的可能性不大，我明确告诉大家。为什么不缺资金呢？一是缺钱不会开项目，本身是不缺钱的。二是2009年放了将近10万亿贷款，到今年总共放了30万亿的贷款，这些钱到哪儿去了？信贷再紧缩，钱还是在开发商手上。

　　大家说银根从紧有可能被误导了，银行的实际情况是整个信贷增量比去年增加，只是增幅减少、下降，总量没有比去年少，只是增速比去年放缓；二是开发商并不要贷款，开发商要贷款就要有一个存贷比、自有资本比例等要求，贷款资金并不紧张。三是大量的民间资金流入房地产市场。

　　我算了一下，去年房地产有8万亿的民间资金流入，说外资进来，80%以上并没有投资房产，而是变相地融资借贷，融资给谁了？不是大开发商，大开发商不缺贷款。而是以前囤地的中小开发商和在后来进入房地产市场的企业，拓展快了，就出现了资金困难。现在，市场有一种舆论，民间借贷总量有8万亿左右，加上信贷约有10万亿的资金进入了民间借贷，这中间有50%-80%的资金进入了房地产市场，所以说开发商的资金紧张吗？

　　一般说开发商的资金链由三部分构成，一是自有资金；二是信贷；三是销售资金。我认为自有资金不会有问题，信贷跟不上、销售不了有可能出现资金困难，但把土地处理以后就不会出现问题了，但很多人不愿意有这种幻想。我们一直说中小开发商的资金有问题，其实往往是大开发商在2007-2010年拿了很多地，这些地的价格有可能要超过我们预期的房价。同时，大的开发商中有地王，还有一线城市的项目，做了10多年的规划，这样绕下来的话他们就有危险了。

　　现在，我觉得是给了中小开发商机会。一是资金应该是不变的；二是土地成本。对于长沙这样的省会城市来说，我个人认为对于长沙房地产市场是有利的。因为，长沙本地没有一家大型的开发商，本地都是中小开发商，我认为在调整时期长沙本地的中小开发商有机会。

　　另外，拿了地不想开发的开发商也有，市场不好，不愿意冒风险。市场调整之后，你可以和其他企业进行合作开发，几十亩地的项目大开发商是不做的，我认为这是中小企业的好机会。

　　昨天晚上，国土资源部在网上挂出“关于修改囤积土地办法”，马上会出台，这可能是给开发商一个信号，囤积的土地要处理，国家随时在关注，这代表着中央政府的意志。所以，我建议政府部门也应该看到市场上的变化。去年，全国地价基准价格上调，长沙也上调了不少。其实，我认为要给开发商信心，给市场信心，地方政府可以适当地做一些工作。

　　因为，唯一能够帮助开发商的就是降低地价，一旦一宗新地的价格适当降下来了，就会大量囤积二手地，这样市场就会慢慢活起来，否则就会一直僵持下去。这是我的个人观点，和大家分享一下。

　　记者：那么您对明年国家调控房地产的宏观政策有何判断？

　　陈真诚：我个人认为调控政策会更严厉。中央经济工作会议提出房产税改革，就等于在不变的调控政策上面做加法。

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