地产学堂二手房交易存在风险，其中最让人头痛的就属"反价"行为。近日，在东莞就发生了这么一起纠纷。深圳的马先生放了一套约73平方米的二手房在某中介公司，经过中介的推荐，很快马先生就以23万的成交价与买家签订了《房地产买卖合同》并收受了买主1万元定金，可是等到要做三方公证时，马先生因对合同的两个细节提出质疑，而反口不想卖房并拒绝赔付1万元违约金。买主一怒之下将马先生告上法庭。
质疑合同细节卖家欲毁约
原来，签订《房地产买卖合同》后，马先生才发现，合同中并没有写明完成交易的时间，而当初经纪人告诉他大概4个半月可以完成全部手续，帮他顺利卖房。同时他还发现，合同里的经纪人执业证号是空白的，他怀疑经纪人没有执业资格。以这两点为由，他提出不想卖房了，只退回买家预付的1万元定金，而拒绝按合同约定另外赔偿买家1万元违约金，以及应该支付给中介公司的佣金。买家一听到这消息，要求坚决执行合同约定，一怒之下将卖家告上法庭。
究竟《房地产买卖合同》是否需要注明办完所有手续的时间呢？卖房的经纪人是否必须要有执业证书和经纪证？这两点是否会影响合同的有效性呢？记者采访了广东赋诚律师事务所李锡国律师，他说："二手房买卖程序涉及很多环节，正常来说四个半月可以完成，但是这需要业主、开发商、相关部门的配合，其中有很多不确定因素，而且目前也没有强制性规定从业人员必须要有执业资格证，业主就这两点拒绝履行合同约定是缺乏法律依据的。"
业主"反价"时有发生中介很无奈
记者走访了多家中介公司，发现东莞的二手房市场存在一个奇怪的现象：有一些已经签订《房地产买卖合同》的业主，宁愿付违约金也要毁约以便日后卖高价，这种"反价"现象在东莞并不少见，并在房产买卖过程的不同阶段均有出现。不少从业人员表示，这是因为今年上半年东莞楼价突飞猛进地上涨，而二手房交易过程复杂，耗时较长，几个月之内房子的市值可能超出放盘价好几万，才导致业主"反价"现象频频发生。
一般来说，买卖双方签订《房地产买卖合同》之后，原业主需要先到房管所办出一手房产证，而这需要业主和开发商积极配合，如果楼盘没有确权会给出证带来麻烦。然后双方还需要到房管所办理二手交易手续，买家办理购买二手房的房产证。整个交易流程下来，东城约需要5个月，南城和莞城均需4个月，万江需3.5个月。
漫长的交易过程和日益高涨的房价给业主"反价"造成了可能。据一位从事房产经纪行业的王小姐说，她曾经代理过景湖蓝郡的两套二手房，由于楼盘没有确权，因此双方通过开发商办理了终止买卖合同的手续，把房产内转到买家名下，在买家顺利拿到房产证后，到了约定交楼的时候，卖房的业主竟然离奇消失，既不出来收楼也不来收回还剩下的一部分房屋尾款，就这样失去联系了，导致买家找中介公司负责。据了解，这样的例子还真不少，某中介公司法律事务部张小姐说："每个月我们都会收到很多投诉，卖家反悔买家又坚持要买房，不少人选择诉诸法庭，而我们作为中间人，虽然尽量从中协调促成交易，但处在买卖双方中间，真的会遇到很多尴尬。"律师支招：买家务必删除违约限制条款
其实，"反价"现象不仅仅在东莞有，在广州、深圳等房价高速上涨的城市也频频发生，除了二手市场层出不穷外，在一手市场也时有发生。广州市民王女士半年前交了定金、首期购买某楼盘一套70多平方米、50多万元的住宅。谁知，正当王女士计划收楼之时，开发商通知她"房子不卖了"。销售人员告诉她，将按合同付给她违约金。至于不卖的原因，销售人员避而不谈。王女士说，事实上，她买的这套房如今已值70万元，当初她看中的这一地区的房价也上涨了不少，她买房的这50多万元已经"缩水"了。
对此，买家如何才能保护好自己的权益呢？广东格林律师事务所副主任陈明律师特别提醒：签约的协议书和购房合同中都有违约责任条款，但要留意出售方是否设定有违约责任限制条款，如："出售方毁约后退还定金并再支付一倍定金作为违约金，但买家不得要求继续履行合同"，"如果有这样的条款，一定要删除"。一般合同中若无特别约定的，卖家毁约的，买家仍可要求继续履行合同。
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