行业快讯东方网12月22日消息：据《东方早报》报道，“受全年销售任务影响，沪上众多开发商加快了促成交、去存量的脚步。在此背景下，12月楼市打折优惠项目的总量达到了202个，这也是今年打折楼盘数量首次突破200大关，且楼盘折扣力度也在不断加大，促销大战正式进入白热化阶段。
与此同时，豪宅项目首度入场，近两成降幅瞬间吸引各方眼球，业内专家直言，这标志着沪上整体的降价趋势已经成型。”
打折楼盘逐月增加
降价才能换量的观念已逐渐得到沪上房企的认同，年关将至，众多开发商纷纷出手，上海打折优惠楼盘数量再度攀升。
上海搜房网数据监控中心最新统计，全市12月打折优惠楼盘共计202个（含别墅）。比11月的169个增加了19%，项目数量再创今年新高。在此期间，上海17个区县中，有9个区域优惠项目数量增加，其中浦东新区较11月新添6个优惠项目，总数达到44个，占全市优惠盘总量的21.7%，再次蝉联全市优惠项目数量排行榜首。
在打折楼盘数量增多的同时，折扣力度也在不断提升。
回顾7、8月份，打折楼盘的优惠幅度大多在9.5折以上，且存在一定的时效性，绝大多数的优惠措施集中在项目开盘的一周时间内。而目前，沪上楼盘的打折力度有了明显加强，在12月里，共有21个项目推出了9折以上的优惠。
值得一提的是，上海在售楼盘中打折优惠盘的数量已经持续增长了6个月。尤其在9月份之后，优惠项目数量连续两个月以超过10%的增幅快速增长。
对此，搜房网数据监控中心分析师曲鹏表示，今年在以限购令等的房产政策的影响下，成交量较往年大幅萎缩。对于大多数开发商来说，在完成年度销售业绩方面，压力远大于往年同期。这也是今年下半年，打折优惠数量屡创新高的重要原因之一。
曲鹏强调，年关将至，导致开发商迫切需要在12月内迅速改善销售状况，所以纷纷推出各种各样的优惠活动希望促进成交。
豪宅“割肉”要趁早
在这场越演越烈的促销大战中，原本一直“独善其身”的豪宅项目最终也选择加入战斗。
12月16日，星河湾集团宣布旗下上海星河湾和浦东星河湾两个项目下调售价，上述两项目折后直降7000-15000元/平方米不等，使星河湾成为本轮调控中第一个大幅降价的豪宅开发商，补偿总金额高达6亿元。
复旦大学地产运营研究所所长蔡为民对此指出，星河湾此举代表了当下豪宅开发商的心态，即只要有人愿意买，价格是可以商量的。在严厉的调控之下，高端住宅的需求低迷，以价换量是自救的必然之举。
同策分析师姚伯均则表示，降价对于豪宅成交的效果也是递减的。目前，限购措施十分严厉，购买豪宅的客户来源已经大幅缩小，换言之，高档改善型客户是消耗掉一批是一批，越消耗越少。由此就使得豪宅跟刚需盘一样，那些降价早的开发商和项目都能取得不错的销售回款。
而降价越晚，则意味着开发商就必须给予购房者更大的折扣，同时还要给老业主更多的补偿。因此，与其晚降，不如早早做好降价和补偿老业主的准备，与此同时可以适度地推盘小面积改善型豪宅以适应市场。
成交量有望回暖
长时期折扣幅度的加码所带来的成效也逐步得到体现。
佑威及楼市专评网监测数据显示，11月上海市商品住宅成交面积为49.13万平方米，环比上涨7.42%，摆脱了连续5个月的成交下跌之势，12月上旬，全市商品住宅成交面积为22.48万平方米，比前月同期微增3.79%，成交上涨势头得以持续。
搜房网数据监控中心分析师曲鹏坦言，近两个月来部分大幅优惠项目的大量成交是沪上商品住宅摆脱颓势的主因，同时也印证了与其增加其产品的诸多附加值，不如大幅度优惠更能吸引刚需购房者关注的道理，毕竟目前刚需是市场主体，较高的购房成本则是阻碍其购房的最关键瓶颈。
中房信分析师薛建雄表示，由于部分开发商扩张步伐太大和本轮调控周期较长，导致这些开发商资金缺口加大。
“目前国内前30强开发商的年销售额都在百亿元、千亿元级，几个月的销售低迷就会造成几十亿元甚至上百亿元的资金缺口，目前开发贷和上市融资基本无望，其他融资渠道则根本解决不了这么大的资金缺口。所以降价就成了部分开发商的不二选择。”薛建雄说。
调查
两成网友或出手购房
年底将至，开发商们大刮打折促销风。在此背景下，购房者的热情度并不太高。据搜房网最新调查显示，近两成受访者或在12月出手置业，同时，就此次促销楼盘持续增多，近五成受访者认为这是房价拐点确立的一个信号，且超过五成受访者认为打折促销楼盘增多对成交提升有所帮助。
上海搜房网最新调查显示：近期有置业打算的网友中，55.55%的受访者表示不会在12月出手，18.52%的受访者会在12月出手。另外，还有25.93%的受访者则表示说不清楚。
上海搜房网最新调查显示：根据目前楼市打折楼盘增多，近五成（48.15%）的受访者认为这是房价拐点确立的一个信号，29.63%的受访者认为这不是房价拐点确立的一个信号。另外，还有22.22%的受访者表示说不清楚。
上海搜房网最新调查显示：受访者中，超五成（55.53%）的人认为打折促销楼盘增多对成交量提升有帮助，但帮助不大，18.52%的人认为有很大帮助，7.41%的人认为没帮助，3.73%的人认为无多大帮助。此外，还有14.81%的受访者表示说不清楚。
30%或是此轮降价底部
现阶段，越来越多的开发商加入本轮楼市降价潮中，许多新盘甚至直接低价入市。但纵观此轮促销大战，自10月份，中海、绿地、龙湖的相关项目推出20%~30%的降幅措施之后，始终未有楼盘超过该幅度，此外，虽然在万科、中海、龙湖、绿地等品牌房企的带动下，沪上楼盘降价趋势成型，但全面降价的格局仍未到来，在调控压力作用下，明年有望迎来新一轮普降。
中房信分析师薛建雄告诉记者，就近期入市的降价促销楼盘中，以位于嘉定、松江偏远区域的个别新盘的售价最低，但降幅并没有超过之前中海、绿地、龙湖创下的20%~30%的水平。虽然市中心高端住宅因报价过高，可能会有超过30%的下跌，但也不会影响到整个沪上楼市价格体系。加之，上海楼市开始从今年8月份以来成交持续下滑的谷底中爬出，可见房价下跌的底部预计已逐步形成。
薛建雄预计，本轮房价下跌的步伐将在2012年春节之前结束。
值得一提的是，在业内专家预计对此轮降价促销逐渐见底的同时，同样指出，明年房企处境将会更加严峻，不排除春节之后又迎来一波降价潮的可能。
佑威机构执行董事黄志坚就向记者坦言，目前最严厉的调控当属限购令，此令不除就意味着购买力的大幅下滑，且从当前管理层的态度来看，明年持续调控的格局已经基本确定，加之房企整体资金链持续紧缩，未来房价势必还有下降空间，预计在今年此轮降价促销之后还会有两次左右的普降。
反观各大品牌房企，销售业绩下滑，负债率增高的案例越来越多。
其中，万科11月份销售面积73.8万平方米，环比下跌26.5%，同比下跌23.9%。销售金额82.9亿元，同比下跌36%；保利地产11月销售42.1亿元，环比下降26.1%，同比下降35.8%。以二三线城市为绝对销售主力的恒大地产、碧桂园的11月业绩也出现大幅下滑，恒大11月销售环比大跌约八成，仅为12.4亿元。而碧桂园11月也仅实现25亿元销售，环比大减43%。
同时，招商地产董秘刘宁对外公开表示，“截至三季度，公司总资产负债率达到66.9%，是公司历史上首次超过65%的水平，如果市场状况没什么变化，未来销售压力巨大。”
龙湖地产也在近期对外宣称，今年销售目标或落空，全年合约销售金额最多将落后目标10%。公司明年资产负债率上限将由今年的65%调升至75%。
业内专家坦言，各大房企已经意识到明年市场压力的巨大，在此基础上，通过降价来回笼资金将是最直接和有效的手段。
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