地产学堂案例回放：
王某拟购买放盘于A中介公司的一处待售物业，与A中介公司签订了《委托购买协议书》，同时向A中介公司支付了中介服务费以及一定数目的购房定金。不久，A中介公司转交的购房定金。之后，王某要求与卖方见面，A中介公司表示卖方将在签订《房屋买卖合同》时与其见面。因而王某怀疑A中介公司暗箱操作，隐瞒真实信息，故意使买卖双方不能直接沟通，目的是从中获取不正当利益。因此，当A中介公司通知王某到公司与卖方签订《房屋买卖合同》，表示不再购买该物业，要求A中介公司退还其所交中介服务费及购房定金。
A中介公司对王某的单方退房行为则有关同看法：第一，王某认为中介公司进行暗箱操作，并无真凭实据，纯属个人猜测；第二，王某和公司所签订的《委托购买协议》，是当事人自愿签订，反映了当事人的真实意愿；第三；王某交付购房定金的行为也证明了其已经确认了所签订的《委托购买协议书》的有效性；第四，在中介公司的撮合下，卖方已同意按有关条件将该物业卖给王某并收取了公司转交的购房定金。综合上述理由，A中介公司曾经向王某发出过敦促履行《委托购买协议书》的通知书，并且在通知书中告知王某若违约，必须承担的责任，而王某无任何反应。A中介公司认为按照《委托购买协议书》中关于违约的约定，买方王某必须承担相应的责任。
案例分析
在本案例中，买方王某认为中介公司故意不让买卖双方直接沟通，意图从交易过程赚取差价，但是却没有真凭实据来证明其对A中介公司此种违规行为的怀疑。正如A中介公司购房定金也说明了王某的购房意向。因此，已签订的《委托购买协议书》是真实有效的。在此情况下，王某如果单方面要求解除协议，就要按照《委托购买协议书》中有关违约的约定条款，承担相应的责任。此纠纷后经法院判决，买方确属违约，其最终只能按照已签订的《委托购买协议书》中所约定的条款来承担违约责任。
本案例中买方与中介公司签订的《委托购买协议书》属于房地产经纪代理合同。协议与合同是同一概念，是人们一种习惯上的叫法，类似的叫法还有契约。《合同法》第二条规定：“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，由此见，合同就是具有特定内容的协议，目的是约定当事人相互之间的权利义务关系。
根据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”上述合同无效的情况均属于自然无效，还有一种情况叫做合同可撤销，即权利方申请法院或仲裁机构撤销或变更，则合同可被撤销或者变更。《合同法》第五十四条对合同可撤销做了规定。合同可撤销的情况有：权利各方在签订合同中有欺诈、胁迫、乘人之危的行为，使对方在违背真实意思的情况下订立合同；或对合同有重在误解；或在订立合同时显失公平。
在房地产交易过程中，参与交易的当事各方可以参照上述条款对照判断自己所签订的合同是否属于无效合同或是否可以被撤销。如果所签合同属于有效合同且不存在可撤消的情况，那么其中任何一方不履行合同约定的责任义务，均要按照约定承担相应的违约责任。
资讯分类