地产学堂案例回放：
王某看中了卖方李某放盘于Ａ中介公司的一处物业，与卖方及Ａ中介公司三方协商签订了《房屋买卖合同》，约定“拟交易物业成交价格为４１．５万元，按照相关法律法规定习卖双方各自缴付税费”。由于该物业还有未迁出户口。鉴定该物业房地产权证尚在办理之中，王某也无法在公安部门查询到该物业名下的户口情况，于是要求与卖方在所签订的《房屋买卖合同》中补充以一条款：“卖方须保证拟交易物业中没有任何人的户口。如有户口，须在签署贷款合同前迁出，否则，双方终止房屋买卖合同，同时卖方需返还买方所付购房定金１万无整。”
时隔一月，王某在了解到该物业的房地产权证已办好后，就到公安部门查询该物业名下的户口情况，发现该物业名下尚有未迁出户口，是作为户主的卖方的一位亲戚。王某遂将该情况反馈给了Ａ中介公司。在Ａ中介公司及王某的再三催促下，卖方李某仍迟迟不办理该物业名下的户口迁出手续，也不在愿退还王某的１万元购房定金。
面对此种情况，王某向广州市房地产中介服务管理所投诉，要求Ａ中介公司就以一问题给其明确答复：所签《房屋买卖合同》中标的物业的所有户口是否已经被迁出？是否已按补充约定条款终止了所签订的《房屋买卖合同》？
王某认为，卖方如果不能按约定履行合同，就应退还所收购房定金，并承担相应的违约责任。
最终，在广州市房地产中介服务管理所的协调下，买卖双方及Ａ中介公司达成协议，解除已签订的《房屋买卖合同》，卖方将所收取的１万元购房定金退回给买方。
案例分析
本案例纠纷在于：拟交易物业尚有未迁出户口，卖方亦未能按照所签订的《房屋买卖合同》的补充条款约定履行“办理户口迁出手续”，又不愿退还所收取的购房定金。
根据广州市公安局户政处规定：“因住房调整（包括佥购买、馈赠、自建房屋及单位分房的），需将户口迁入房屋所在地；因离婚、本市房屋变卖、原房屋被屋主合法收回，需将户口迁入亲戚朋友家中的人员，可直接在户口迁入地公安分局办证中心（或派出所）一次性办理户口迁出、迁入手续。属广州市居民户口的人员，除外地驻穗办事人员、合同制工人、随军家属、农场工人、侨汇购房人户人员以及大中专院校、技工学校学生限制迁出，以及房屋已拆且属永迁户的，限制迁入外，其余凡有正当理由和住房手续清楚需办理市内移居的，在原户口所在地派出所（或分局办证中心）凭户口簿办理迁出手续后，可凭证明材料到迁入地派出所（或分局办证中心）办理户口迁入手续。非广州市区常住户口的人员在广州市规定地区购买了合法的已编订门牌并已取得入蓝印户口计划指标（该计划可向区计划局查询）的商品房，房屋的产权者本人及其亲属，可在房屋交付使用后半年内提出申办人蓝印户口申请”，依据该规定，本案例中的买方王某及卖方李某均需分别办理户口迁入及迁出手续。如果李某没有有把户口迁出拟交易物业，王某则在购买了该物业后也无法办理其户口迁入手续。由于户口关系到住户的学龄儿童上学等问题，因此拟交易物业是否还有未迁出户口对于买方来说显得十分重要。
根据《合同法》规定，签订合同各方可约定合同的解除条件，当解除条件发生，相关权利方有权依据该约定解除合同。根据此案例中买卖双方在合同补充条款中的约定：“卖方须保证拟交易物业中没有任何有人户口。如有户口，须在签署贷款合同前迁出，否则双方终止房屋买卖合同，同时卖方需返还买方所付购房定金1万元整。”此案例中出现了合同约定的解除条件，卖方就应该按照约定，将买方所付的购房定金全额返还。
在本案例中，买方能事先考虑到所购物业的户口迁移问题，把对户口迁移的要求明确列入合同中，并对可能出现问题的情况提出解决方案，使其在纠纷产生时有据可依，切实保障了自身利益，值得其他购房者借鉴。
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