案例：李先生家住杭州市，曾经在２００６年投资购买了一套１２０平米的房产。近日，由于其急于用钱，打算将这套房子卖出去。李先生以前没有接触过二手房的买卖，为了怕麻烦就将房产委托给房屋中介出售。３月中旬，中介称已找好买家，李先生便于买家签订了买卖合同，其余手续也是由中介代为办理的。然而，让李先生不放心的是，买卖合同上规定的是自己４月１５日去办过户手续，可是至今李先生还没有拿到买家的一分钱，眼看过户日期将近，他不知道自己是否应该去办理手续？由于买家是要办理按揭的，是否办理按揭需要过户以后才能办呢？

案例分析：1.对于购房者是贷款时，在房产买卖的过程中钱款的交接分为三部分：定金、首付款、剩余尾款。（1）买卖双方在签订贷款合同时，卖方就应该收到房产的定金。（2）在卖方收到定金后双方签订购房合同，同时在合同中注明首付款交接的时间，首付款交接的时间应该在买方办理贷款之前，即在买方与银行面签之前完成。（3）剩余的尾款是由银行发放给卖方的。

2.首先介绍一下正规的流程：买卖双方签订贷款合同，卖方收到定金及购房者的首付款--买卖双方准备自己相关的资料--向银行预约时间办理贷款事宜--约定时间买卖双方与银行面签贷款合同，并且银行收取买卖双方准备的相关贷款资料--银行通知评估公司对其房产进行实地评估，并出据专业的评估报告--银行审核借款人的贷款资格--审批通过，银行出据批贷函并通知买卖双方--卖方见银行的批贷函与买方办理过户手续--过户完毕，买方应将契税票和领证通知单交到银行，银行负责办理后期的抵押登记和放款。如果通过担保公司办理，在契税票和领证通知单交到银行后，卖方应该在２４小时之内可以收到剩余的尾款（由于担保公司存在地区差异，不是所有通过担保公司办理的贷款收款时间都一致）。

3.通过上面办理流程的介绍，李先生目前有两点是需要注意的：（1）到目前为止，李先生还没有收到定金和首付款是不正常的，可以说他的合法权益没有受到保障，如果购房人出现违约，李先生是不会收到任何合理补偿的。（2）需要说明的是，只有办理完贷款后，即：李先生在亲眼见到银行出据的批贷函后，才可以与卖方办理过户手续。否则李先生的房产将按照全款的情况下交易。如果过户完毕买方不支付房款或不办理贷款，李先生不但收不到房款，更重要的是还将失去自己的房产。

　　建议：李先生现在必须做的就是要收回自己出售房产的首付款，另外需要谨记在没有亲眼见到银行出具的批贷函的情况下（自己存留复印件）或者在没有购房人办理贷款的情况下，不要办理过户手续，以免出现比较严重的后果。

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