地产学堂 张先生问：今年年初我卖出一套房屋，房屋总价为70万元。下家分几次共向我交付了55万元房款:我即按照合同约定陪同下家到房地产交易中心办理房屋产权过户手续。现产权已经过户，依照合同下家应在过户后一周内向我支付未付清的房款15万元，但至今已一月有余，下家一直以手头拮据为由拒绝支付。请问我能否解除合同？具体应当如何操作？
律师观点
从法律上来讲房屋是否过户并不影响你合同解除权的行使，根据《合同法》的规定，只要满足合同解除的条件，履行完毕的合同也可以解除。法律上合同的解除分两种:一种称为法定解除:还有一种称为约定解除。前者指合同解除的条件直接由法律规定，后者指合同各方在合同中直接以条款的形式约定合同解除的条件。根据合同约定优先的原则，你首先应当翻看房屋买卖合同是否有约定解除的条款，即是否约定了一方在延迟履行达一定期限时对方有单方解除合同的权利，如下家确已超过了合同约定的期限没有履行，你即可直接单方行使解除权。如果双方没有在合同中约定解除，你也可以找到法定解除的依据。根据我国《合同法》对分期付款买卖合同的规定：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或解除合同，出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。下家现未支付的房款已经达到了总房款的五分之一，你不但可以单方解除合同，在下家已实际入住的情况下，你还可要求下家向你支付下家使用期间的房租。
依据我国合同法，合同自解除通知到达对方时解除。因此，无论是法定解除还是约定解除，你都需要向对方下达书面的解除通知，同时要求恢复原状。你扣除房屋使用费后退还已收取的房款，并办理产权过户。鉴于你需要办理房屋产权的过户，仅仅凭解除合同的通知要求房地产交易中心办理过户手续显然是不够的，你还需向法院起诉要求确认你解除合同的效力，依据法院的确认判决书要求房地产交易中心再将房屋过户回你名下。
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