行业快讯 2011年盛夏到来之前的北京，价格受到政府管制的，将不再仅仅是政策性住房，商品房的定价也开始受到来自北京住房和城乡建设委员会(下称“住建委”)的“行政管控”，此时，距离北京提出房价“稳中有降”，已将近四月。
多家北京一线房地产开发企业销售负责人向《中国经营报》的记者表示，住建委“磋商”商品房预售价格有两个关键因素，一是申请预售价格超出区域内在售项目均价10%的，一般不予批准；二是分多期开发、销售的，楼盘后期预售申请许可的价格超出首期批准预售价格的，一般亦不予许可预售。
价格干预
从2011年3月开始，在北京申请商品房预售的开发商陆续发现，住建委在商品房预售价格确定的过程中开始施加影响——如果申报的预售商品住房销售价格超过同区域内在售楼盘价格的10%，住建委很难给予预售许可。
按照中国现行商品房预售制度，商品住房的预售需要获得当地归口行政主管机关的行政许可，在行政许可的审批过程中，主管机关须对房地产开发企业的土地获取、工程进度、企业资质、管理水平、规划许可等方面进行审核，而后下发预售许可证。
6月7日，住建委的一位官员向记者证实，从2011年3月开始，住建委确实在预售许可证行政许可的过程中，针对商品房的预售价格，增加了与开发企业“磋商”的工作方式。
“根据当期、当地房地产市场的发展情况，结合整个宏观市场环境的因素，我们会对开发企业提出申请的预售价格水平，以合适的方式给出我们的建议，这也是为了确保房地产市场平稳、健康地发展。”这位官员说。不过对于这种工作方式是否带有“行政干预定价”的色彩，这位官员不予置评。
首创置业、万科股份、招商地产、金地集团、龙湖地产等在京房地产开发企业的销售负责人均向记者证实了住建委这一工作方式的存在。首创置业一位高管告诉记者，除去高过区域在售楼盘均价10%的预售价格申报难以得到审批之外，如果分多期开发的房地产项目，后期预售申报价格高过首期批准预售价格的，一般也难以得到来自住建委的预售许可。
“我们一个东五环的项目，一期批准的预售均价是23000元/平方米，二期我们的产品和一期的不同，还加上了精装修，但我们第一次报26000元/平方米的价格，住建委就没有批准我们的预售申请，直到我们把价格调整到与一期持平的23000元/平方米。”一位不愿具名的开发商销售负责人透露。
房价封顶
2011年3月，国家发展改革委员会(下称“发改委”)下发《关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知》，要求从5月1日起，全国房地产销售项目必须公示每套在售房源的销售价格。而在此之前，住建委就一直要求在售楼盘公示其预售申请获得许可的销售均价。
“这个价格在北京市房地产交易管理网上与其他预售许可信息一并公示，我们业内称之为承诺预售均价。”万科北京公司一位不愿具名的高管告诉记者，所谓承诺预售均价的效力在于，无论出于什么原因，该项目成交房源的价格，都不能超过这一承诺预售均价。
从2005年开始，北京市开始执行商品住房期房、现房交易的网签制度，所有房地产交易的签约必须通过“北京市房地产交易管理网”签约并在住建委备案。“由于是网签，如果超过这个承诺预售均价，系统就无法进行网签，交易也就无法完成。”上述万科高管称。
所谓一房一价，即是每套房源都有了一个“预售承诺均价”。而住建委施加干预的预售申请的价格，即是这一房价科目。招商地产的一位主管销售的高管向记者表示，对这一房价指标施加控制，实际上就是封死了房地产商上调价格的空间。
“实际上，对比同区域在售楼盘，开发商至多有10%的涨价空间，但是，通常情况下，住建委不会用足这10%的空间，一般允许5%左右，就是很不错的了，而后期价格不能超过首期批准的预售价格，实际上就是禁止了涨价，因为按照原来开发商惯常的操盘手段，先低后高是基本的运作思路。”首创置业的一位负责销售的副总告诉记者。
“如果住建委采用这样的手段，年底完成稳中有降的目标是没什么悬念的。”四方联达房地产经纪公司的总经理杨少锋告诉记者。
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