多年以来，北京档次最高的购物中心都在东部。去年9月，经过近5年的酝酿、4次推迟入市的高端时尚奢侈的金融街购物中心露出真容，成了北京西区最奢侈的高档购物中心。下午6点多已是下班时间，购物中心内各个顶级品牌店的消费者并不多，偌大的购物中心人却寥寥无几。记者以一层的一家店面为参考，30分钟内，仅有两三名消费者停留。同样位于北京东北部的蓝色港湾主力店之一――美瑞贴出了“满200减100”的海报，但是店内生意依然是冷冷清清，看不出一点刚刚开业应有的气氛。

　　2008年上半年,北京市场上有五个购物中心开业,新开张的项目令北京市中高端购物中心总量达到2,880,174平方米,环比上升21％。据北京市统计局公布第二季度内,由于市场供应的增加,北京市中高端购物中心整体空置率升高至11.88％。

　　在历经了6年的高速发展后，2008年将是北京商业地产市场的一个里程碑。在本年度内，过往几年开工建设的大型项目诸多会进入营业状态，北京的新商业格局将初步形成。“持有”和“散售”之惑，“饱和”与“空置”之辩都成为了商业地产开发商与商家博弈的焦点。诚然，商业地产目前已进入有史以来开业的最高峰期，但其开发还处在一个起步发展阶段。一方面是开发商拼命招商，一方面是商家找不到合适的物业；一方面已建物业大量空置，一方面“新移民”的消费大量外流。北京商业地产既存在迅速发展的冲动，又面临总体混乱带来的发展障碍，在发展过程中“摸着石头过河”的现象将进一步推升商业地产的空置率。

　　目前，北京的购物中心的体量已经翻了几倍，远远超过了居民消费品零售额增长速度。今年，中国居民消费品零售额增长预计首次达到15.8％，但这个数字与提供消费品的购物中心体量增速显然不在一个级别上。“很多开发商觉得购物中心的投资回报率高，所以都愿意挤进这个行业。”禾田摩尔投资顾问有限公司总经理张天翔认为，过高的租金也是导致商铺空置的主要原因之一。

　　去年底号称亚洲最大SHOPPINGMALL的购物中心――世纪金源MALL宣布了开始盈利的消息，似乎给现在全国各地四处拔地而起的各大购物中心带来了希望。这座投资高达40亿元，面积超过68万平方米的超大购物中心受到了来自各方的质疑，有人认为这样的新生事物在中国的出现太超前，有人诟病这里的交通环境不方便，然而事实表明，这个出生时就饱受质疑的庞然大物正逐步走在一个良性的发展轨道上。

　　张天翔指出，金源MALL实际上经历了几年的市场培育期，刚开业时租金非常便宜，以此来吸引商家，逐渐培养商业环境并提高租金。但是，目前北京有很多商业项目甫一招租，就开出了高价，以至于预租率一直不尽如人意，开业时间一延再延。比较典型的例子为三里屯Village，其大体量且高租金的情况一直受到外界的质疑，尽管开发商太古广场认为三里屯区域有理由支撑其租金报价，但其开业时间却一直向后推迟。

　　随着中国经济的增长和消费者购买力的增长，中国的商业也处在一个前所未有的发展时期，百货业的飞速发展有目共睹，近几年全国各大城市甚至连一些二三线城市都开始不断出现一些超级大型的购物中心。但是随之而来的就是水土不服，经过一段时间以后，各地鼓噪一时的SHOPPINGMALL不少已经偃旗息鼓。人们发现，所谓的MALL时代在中国还远远没有到来。

　　北京源亚商业管理有限公司招商总监乔崇国认为，世纪金源的成功只是个案，“现在这样的环境下，第二个金源MALL不可能出现。没有一个商业项目一出生就注定走向死亡，项目后期的培育也是极度重要的环节。对于世纪金源MALL来说，另外一个比较好的条件就是当初拿地的成本。把世纪城附近一整块地的商业规划全部集中到一起来做成一个超大型购物中心，现在看来几乎就可以看成没有成本了，而这样的机会放到现在是不可能出现的。”乔崇国说。

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